2023年房地产行业可持续展望
城市土地研究所（Urban Land Institute，简称ULI）发布2023年房地产行业可持续展望报告，对全球房地产行业面临的ESG形势进行分析。ULI成立于1936年，目前包含80个国家的超过45000家房地产和城市开发公司，其报告对房地产行业、建筑行业和金融业有广泛影响。
本次2023年可持续发展报告将关注于可持续建筑环境这一话题，全球能源成本提高对行业效率提出更高的要求，同时各国监管机构对ESG的监管政策也要求，公司需要提供更详细的可持续信息，并注重发展对环境和社会的影响。ULI根据亚太、欧洲和美洲的理事会成员观点，撰写了本次的可持续发展报告（也是这一报告的第三版）。
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可持续展望报告的要点
2022年全球处于“气候混乱”之中，气候变化对房地产和建筑行业的风险正在加强。同时，低碳经济的转型风险也对行业构成风险。房地产和建筑行业有资本密集型的特点，这使它们依赖于融资、投资、估值等金融行为。
ULI在专家的意见下，将本次报告总结为五个观点，分别是：
- 针对宏观经济调整ESG战略；
- 在交易和估值中考虑转型风险；
- 利用合作的效果；
- 应对全球气候挑战；
- 应对政府监管影响；
从ESG的角度分析，报告提到的前两项“针对宏观经济调整ESG战略”以及“在交易和估值中考虑转型风险”是当前行业应对可持续发展的重要措施。
针对宏观经济调整ESG战略
2022年能源价格上行，通胀成本提高，使企业的经营成本上行。同时，各国提高利率，收紧货币政策，使企业的融资成本继续提高。未来一年中，如何平衡盈利与可持续发展的关系，是房地产和建筑行业的重要问题。以欧洲2030年气候行动目标为例，未来几年需要投入在建筑翻修的资金约3.7万亿美元，但报告认为当前只有1%的建筑翻修按照这一计划执行。这意味着当前行业内的ESG实践仍相对较慢。
房地产资产的碳排放量占全球总排放的39%，因此房地产行业的可持续发展对全球减碳非常重要。然而，面对宏观经济的不确定性，加大可持续的投入，可能会影响企业的财务稳定性。此外，投资者对ESG的逐渐重视，使得在“负面剔除”的筛选策略下，一些可持续发展落后的企业无法吸引市场的关注，这对于它们的经营以及减碳行动构成负面循环。
在交易和估值中考虑转型风险
转型风险，指的是随着全球经济转向低碳型和气候友好型的过程中，企业可能面临的商业风险，例如监管风险、技术风险、资源风险、声誉风险等。目前全球气候披露的进展较快，无论是全球性的TCFD框架，还是欧盟的可持续报告指令，都要求企业披露Scope 1 2的排放情况，而在脱碳后的资产交易估值也成为行业面临的难题。
ULI认为，对房地产的估值应该包含“碳价值”，即后续的减碳行动将带来更高成本，这些未来的成本可以反映在负现金流中，并折现到当前的资产价值。这一办法可以在房地产定价中考虑转型风险。但是碳价值的确定，以及买卖双方能否对估值达成一致仍是潜在的问题。
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